ПРЯМЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Posted in Инвестиции on Ноя 20, 2011

Для частного инвестирования средств на рынке недвижимости существуют три основных стратегии: перепродажа, приобретение недвижимости с последующей сдачей в аренду и вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Первую стратегию мы рассмотрим в этом уроке.

Перепродажа жилой недвижимости — это самая выгодная стратегия для частного инвестора. Смысл этой стратегии состоит в том, чтобы купить недвижимость на начальной стадии строительства объекта, а затем продать ее, когда строительство будет закончено и цены на квартиры существенно вырастут.

Когда объект находится в нулевом цикле постройки, то есть, заложен только фундамент будущего здания, цена квартир минимальна. В этот период спрос на квартиры в строящемся доме невелик, а предложение — максимально. Чтобы стимулировать спрос, застройщику приходится выставлять будущее жилье на рынок по меньшим, чем у конкурентов, ценам.

Оптимальным решением будет инвестирование именно на этом этапе (несмотря на повышенные риски, игра стоит свеч!..).

Когда начинается возведение этажей здания, цены резко возрастают. Благодаря рекламе, о строящемся здании знают уже многие потенциальные покупатели — количество свободных квартир уменьшается.

И, наконец, когда дом сдан в эксплуатацию, цены достигают своего пика, потому что недвижимость переходит на вторичный рынок.

Нужно заметить, что на нынешнем этапе развития рынка, более всего оправдывают себя инвестиции в массовое жилье. Это происходит оттого, что строительство панельных домов осуществляется гораздо быстрее, чем строительство элитной недвижимости — то есть, вложенные деньги быстрее приносят прибыль. Кроме того, на данном сегменте рынка недвижимости спрос все еще превышает предложение.

Чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, Вам нужно тщательно изучить существующие на рынке предложения. Имейте в виду, что информация, которая находится в свободном доступе, не всегда достоверна. Ищите альтернативные источники информации! Стоимость рекламы на телевидении, радио и прессе уже заложена в цену будущей недвижимости.

Самым надежным вложением средств является покупка недвижимости в домах, которые входят в проекты комплексной квартальной застройки. Ведь чем больше присутствующих на рынке квартир, тем ниже цены на них. Кроме того, за крупными городскими проектами всегда пристально наблюдают соответствующие контролирующие органы, что обеспечивает дополнительную безопасность для инвестора.

Очень важна информация о районе, на территории которого располагается интересующая Вас новостройка, поскольку на продажную стоимость жилья влияет не только общая площадь квартиры и этаж, на котором она находится. Большое значение имеют такие факторы, как социальная и экологическая безопасность, удаленность от центра города, наличие торговых центров и развлекательных заведений, удаленность от остановок общественного транспорта.

Не стоит вкладывать свои деньги в разрекламированные проекты. Такие дома и жилые комплексы, как правило, располагаются в центральных районах и рассчитаны на вполне определенную целевую группу потребителей, а это значит, что цены завышены изначально. Этакая наценка «за понты».

Обязательно наведите справки о застройщиках выбранных Вами объектов! Узнайте, давно ли они работают на рынке недвижимости, сколько домов построили на данный момент, были ли у них судебные тяжбы и т.д. Посетите их офис и изучите всю документацию по строящемуся объекту. Будет правильным привлечь к изучению документов и составлению договора юриста.

Если Вы уже остановили свой выбор на конкретной квартире, высчитайте разницу между ценой квадратного метра в новостройке и таких же квартирах, но на вторичном рынке -разница должна составить не менее 15%.

Обязательно составьте бизнес-план, который должен учитывать Ваши расходы, предполагаемый доход, текущую стоимость недвижимости, сроки окончания строительства и т.д. Также необходимо выявить и трезво оценить все предполагаемые риски проекта и разработать комплекс мер по их предупреждению и предотвращению.

На момент подписания договора, строительство недвижимости, которую Вы покупаете, еще не завершено и, поэтому, договаривающимися сторонами выступают не продавец и покупатель, а правообладатель (девелопер, риэлтор и т.д.) и правоприобретатель (Вы).

В договоре обязательно присутствует полное описание приобретаемой Вами недвижимости: дом, в котором расположена квартира, количество комнат, площадь, этаж и т.д. Также должен быть упомянут инвестиционный контракт и документы, подтверждающие переход прав. Указываются единицы, в которых производится расчет и стоимость квартиры без НДС. Цена должна быть фиксированной и в дальнейшем не подлежать перерасчету.

Вам выдаются платежные документы с указанием расчетного счета, на который Вы будете осуществлять платежи. В договоре четко прописывается, кто будет оформлять квартиру в собственность, когда именно и каким образом. Если Вы хотите получить возможность перепродать (переуступить права) недвижимость до сдачи дома и оформления.

Повторю еще раз — присутствие опытного юриста никогда не будет лишним, всегда существует возможность, что Вы чего-то упустили из вида. Юрист обязательно укажет на сомнительные пункты договора и возможно спасет Вас от убытков и неприятностей.

После заключения договора и внесения оговоренной суммы Вам придется ждать окончания строительства. Современные дома строят порядка 1,5-2-х лет. Но это не значит, что Вы в течение этого времени должны сидеть, сложа руки! Изучайте рынок, чтобы всегда быть в курсе текущей стоимости жилья, следите за ходом строительства.

Наконец строительство завершилось, дом сдан Госкомиссии, оформлены права собственности. Пора получать заложенную прибыль, то есть, продавать квартиру.

Самым оптимальным решением будет доверить эту сложную операцию профессионалам — обратиться в агентство недвижимости, то есть, к риэлторам.

В этом случае Вы получите возможность совершить продажу в гораздо меньшие сроки, чем, если бы Вы занялись этим сами.

Почему?

Да потому что риэлтор уже имеет опыт продаж недвижимости, а агентство предоставит Вам правовую и финансовую защиту в лице своих юристов. Кроме того, только агентство может обеспечить продаваемому жилью эффективную рекламу.

google.com bobrdobr.ru del.icio.us technorati.com linkstore.ru news2.ru rumarkz.ru memori.ru moemesto.ru

Leave a Reply

You must be logged in to post a comment.


  • You Avatar
  • Платежные системы:


  • Журнал Forex Magazine

  • Рекомендуем:

    КИБЕРСАНТ-ИНВЕСТОР - Новейшее обучающее пособие по инвестированию для киберсантов, интернет-предпринимателей и простых граждан. Самое полное, практичное и всеохватывающее – от инвестирования в ПИФы, акции, ОФБУ, до инвестирования в доверительное управление на FOREX, хедж-фонды, опционы, недвижимость, золото… Я научу Вас тому, куда и как Вы сможете инвестировать часть Ваших доходов (10%) от электронной коммерции или работы в реале, чтобы в течение 10-15 лет сколотить себе капитал не менее 1.000.000 $, а так же тому, как после этого разместить Ваш миллион с наименьшими рисками и максимальной доходностью, чтобы всю оставшуюся жизнь жить исключительно на проценты от Вашего капитала!

    >> ПОДРОБНЕЕ...

    КИБЕРСАНТ-ТРЕЙДЕР - Это 26-часовой ПРАКТИЧЕСКИЙ ВИДЕО-КУРС (более 6 ГБ информации), изучив который, уже с ПЕРВЫХ ДНЕЙ Вы сможете начать зарабатывать деньги на американских биржах. Благодаря огромному опыту автора, изложенному в том курсе Вы узнаете массу профессиональных секретов и хитростей в торговле на бирже и научитесь работать с широчайшим спектром акций. Анализируя поведение рынков, Вы сможете зарабатывать и на растущих, и даже на падающих трендах! Курс КИБЕРСАНТ-ТРЕЙДЕР изложен простым языком, который понятный каждому — вне зависимости от образования, пола и возраста!

    >> ПОДРОБНЕЕ...

  • Закажи рекламу на Rambler.ru, Mail.ru, Aport.ru! От 5 долларов за все!