Инвестор — это человек, который покупает актив не для того, чтобы его позже продать по более высокой цене, а для того, чтобы получать от этого актива постоянный доход. Например, инвестором есть тот, кто получает дивиденды от акций или сдает недвижимость в аренду. Также депозит в банке с помесячной выплатой процентов — это актив, который держат инвесторы.

Инвестора не интересует, упадет цена актива или вырастет. Инвестор покупает актив навсегда.

Спекулянт — это человек, который покупает пассив или актив  (случается очень редко) для того, чтобы продать его по более высшей цене. Примеры пассивов: 1) земля, 2) акции, по которым нет дивидендов; 3) недвижимость, что не сдается в оренду и т.д.

Трейдер — это тот же спекулянт, который спекуляциями занимается все свободное или рабочее свое время.

Начнем с того, что золото и серебро сильно взаимосвязаны и очень тесно взаимодействуют между собой на мировых рынках. С одной стороны, по мере исчезновения монетарной составляющей спроса на серебро, оно имеет тенденцию падать намного быстрее, чем золото. Однако стоит на рынке драгоценных металлов возобновиться восходящей тенденции и серебро устремляется вверх намного быстрее, чем золото.

Говоря другими словами — серебро, в сравнении с золотом, оказывается более волотильным инструментом. При возникновении восходящего тренда на рынке драгоценных металлов, серебро «выстреливает» вверх быстрее золота и улетает намного выше него. Тогда как золото начинает карабкаться вслед за котировками на серебро более медленно, но столь же уверенно. Выводы из свойств этого замечательного тандема серебро-золото, я думаю, Вы уже и сами успели сделать -наблюдая за поведением серебряных котировок, можно прекрасно предсказывать поведение котировок цен на золото!

Другая интересная особенность этой «драгоценной парочки» состоит в том, что при падении курса доллара, соотношение серебро/золото начинает расти. Так, например, если сбудется предсказание аналитиков и в ближайшие годы курс стоимости золота поднимется до 2000 долларов за унцию или даже выше, то соотношение золота к серебру, скорее всего, упадет до тридцати (то есть, за одну унцию золота будут давать тридцать унций серебра). Это означает, что при взлете обменного курса золота в полтора раза, обменный курс серебра может вырасти более чем в четыре с половиной, а то и в пять раз!

Что касается платины и палладия, то при росте золота и серебра, стоимость этих металлов также станет неуклонно возрастать. Не забывайте что платина, это самый редкий из всех драгоценных металлов. Недаром ее называют так же «белым золотом».

Однако, платина никогда не выполняла функцию денег и в промышленных масштабах потребляется исключительно для производства ювелирных изделий и используется в технических целях, а не копится. В отличие от серебра, в процессе вторичной переработки восстанавливается лишь незначительная часть платины. И значит, любая нехватка платины в промышленности должна компенсироваться из свежедобытых запасов.

80% Платины добывается в Южной Африке, 12%  - в России и оставшиеся 8% приходятся на долю Северной и Южной Америки. Учитывая нынешние темпы потребления этого «белого золота», можно сказать, что уже существующих запасов платины хватит не надолго. А значит, цена на платину будет очень и очень чувствительна к колебаниям спроса на данный металл!

Ну и последнее, о чем хочется сказать в данном уроке, это о таких экзотических инвестициях, как инвестиции в драгоценности — ювелирные изделия, драгоценные намни.

Сразу отметим, что если заводить речь об инвестировании в ювелирные изделия, то покупать стоит не что попало, а лишь эксклюзивные предметы, стоимостью от 5000$ и выше. Как правило, это украшения, выпущенные крупнейшими ювелирными домами ограниченным тиражом и обязательно с бриллиантами, так как инвестиционными свойствами будут обладать именно эти камни.

Изделия из обычных ювелирных магазинчиков, по большому счету- ширпотребные изделия, покупать с инвестиционными целями категорически НЕ рекомендую!!! Цена таких изделий изначально очень сильно завышена и с течением даже больших промежутков времени стоимость таких изделий не растет, а падает! Стоимость самого такого изделия будет в несколько раз превышать стоимость бриллианта, в это изделие входящего. А ведь нас интересует именно бриллиант. Это то самое, что покупка по цене ювелирного изделия, а продажа по цене металлического лома.

Что касается покупки изделий от известных фирм с мировым именем, то и там Вы весьма существенно переплачиваете за брэнд. А значит, время выхода хотя бы на уровень безубыточности растянется на несколько лет, а то и десятков лет. Идеальным вариантом, поэтому, может стать покупка бриллиантон без обрамления. Разумеется, это должны быть исключительно сертифицированные камни!

Чистые сертифицированные бриллианты размером в 3-5 карат способны приносить прибыль порядка 10% годовых. Бриллианты размером в 2 карата дадут не более 3-5 %  прибыли в год. Ну а камни от 1,5-1 карата даже не стоит и рассматривать в качестве инвестиционного материала. В лучшем случае такие мелкие бриллианты смогут лишь защитить Вас от инфляции.

Как поясняет Александр Столяревич — главный эксперт геммологического центра Московского государственного университета: «…помимо размера, на цене камня сказываются его цвет, чистота, огранка. Обычно выделяют три группы: «хорошие камни», «средние» и «брак» — для инвестиционной коллекции наилучшим образом подходит первая категория, в некоторых случаях подойдет вторая. О третьей группе даже не стоит и вспоминать…».

Особняком можно выделить антикварные ювелирные украшения. Такие предметы тоже могут стать неплохим объектом для инвестирования, но лишь в том случае, если они обладают высокой художественной и исторической ценностью. Покупать в этом сегменте имеет смысл только подлинные произведения искусства с соответствующим клеймом и всеми необходимыми сертификатами.

Покупая старинные драгоценности, ни в коем случае не забывайте, что бриллианты в таких украшениях ценны только вместе с изделием! Если достать бриллиант из оправы, автоматически потеряете 50 %, а то 60% стоимости. Прикол состоит в том, что раньше, нижняя конусообразная часть драгоценного камня ювелирами просто отсекалась и камень с такой несовершенной огранкой фактически полностью лишается самостоятельной ценности.

Очень хорошими объектами для инвестиций могут стать российские ювелирные изделия конца XIX века. Или западные, созданные в XVIII веке. Из отечественных мастеров котируются работы Хлебникова, Овчинникова, Болина. Такие изделия гарантированно будут расти в цене с течением времени. Впрочем, достать подобные штучки будет очень и очень непросто.

Ну а продать инвестиционные ювелирные изделия, когда у Вас возникнет такая необходимость, будет еще сложнее, чем их найти и купить. При срочной реализации Ваших бриллиантов Вы непременно потеряете 20%-50% их рыночной стоимости. А потому, если уж решились вкладываться в столь экзотический вид инвестиций, не торопитесь и будьте готовы, что реализация Ваших брюликов может растянуться на долгие месяцы.

В любом случае, если уж решаете инвестировать в камни и украшения, мой совет- покупайте именно сертифицированные бриллианты беа обрамления! Продать такой бриллиант будет намного быстрее и проще, чем любое, даже самое редкое украшение. Ведь мода на украшения постоянно меняется, а что касается «голого» бриллианта, то стоимость его зависит исключительно из размера и прочих качественных характеристик. Тем более, что заложенная в цену бриллианта при покупке стоимость сертификации совсем не велика, всего-то около сотни баксов за 2 карата (для сравнения: приблизительная стоимость самого бриллианта-двухкаратника — около 20000$).

Преимущество покупки «голого» бриллианта еще и в том, что со временем, бриллианты сами по себе — вообще не дешевеют! Что бы ни происходило на рынках, в экономике или политике, бриллианты неизменно будут расти в цене — медленно, но неуклонно. Это и не удивительно, месторождения хороших алмазов ограничены, а естественных запасов камней с течением времени становится только меньше. Так что, камни с хорошими характеристиками всегда будут востребованы.

Тест статьи подготовлен с использованием материала из сайта:

http://financejournal.info/cyberdengi.htm

Консервативный портфель

Вы хотите построить капитал и получать доход при сохранении способности денег и избегая неприятных сюрпризов. Это значит, что вы должны владеть акциями крупных компаний с низкими производственными издержками, диверсифицированных, хорошо капитализированных и выплачивающих дивиденды, а также нескольких средних компаний, обладающих прочными позициями.

Такие акции, являясь известными величинами и находясь в собственности взаимных фондов, не взлетят резко вверх подобно более спекулятивным акциям средних и малых компаний, однако они стануг расти в цене вместе с ростом обменного курса золота, и этот рост будет стабильным.

Сбалансированный портфель

Вы хотите владеть акциями, по меньшей мере, пары компаний, находящихся
на стремительном взлете, которые появятся на рынке с игрой на повышение, однако при зтом желаете избежать ненужного риска. Нужно смешивать и подбирать, покупая акции нескольких более агрессивных крупных компаний, середнячков — из тех, что посильнее, — а также, вполне возможно, одной-двух перспективных малых фирм, просто для интереса.

Такие акции будуг обладать большей динамикой — в обоих направленнях, как вверх, так и вниз, — чем золото, поэтому доходы стануг увеличенной версией траектории золота. Вы заработаете несколько больше, чем с консервативным портфелем, правда, при зтом придется испытать немало волнений и тревог.

Агрессивный портфель

Вас заинтриговали предсказания ведущих финансовых зкспертов о грядущем резком взлете курса золота — и вы йдете на риск, но все равно спите спокойно: значит, вы решили получить большой приз.

Ваш портфель состоит из акций нескольких более агрессивных средних компаний, а также наиболее перспективных «младших». Из числа последних несколько фирм потерпят фиаско по различным причинам, и вы потеряете все, что в них вложили, что приведет к временному падению всего портфеля. Однако курс акций других компаний возрастет, многократно превысив покупную цену. В целом результаты окажутся превосходными, и вам вряд ли будет скучно.

Какой портфель выбрать, это уж Вам судить. Это зависит от вашего характера и стратегии инвестирования.

Тест статьи подготовлен с использованием материала из сайта:

http://financejournal.info/cyberdengi.htm

Золото

Золотые слитки сегодня можно приобрести в очень многих банках России. Слитки бывают массой от одного грамма, до килограмма. В частности, Сбербанк продает частным лицам слитки 999,9 пробы, массой 1, 5, 10, 20, 50, 100, 250, 500 и 1000 граммов. Стоимость слитков будет определяться текущими котировками на золото как на мировых биржах, так и котировками самих банков, продающих эти слитки. На слитке в обязательном порядке указываются: наименование металла, его проба, масса, индивидуальный номер слитка, а также, в верхней части слитка имеется надпись «Россия».

Для того чтобы купить слиток, из документов Вам потребуется только паспорт. Получить металл «на руки» Вы сможете в течение 3-5 банковских дней после оформления всех бумаг и зачислении Вами на счет банка необходимой суммы. В договоре о купле-продаже между Вами и банком будет указана проба, купленного Вами слитка, количество слитков (если Вы приобретаете их несколько), общая масса металла в сплаве, общая масса химически чистого металла, цена за один грамм (выраженный в химической чистоте) и общая стоимость Вашей покупки.

Банков, продающих золотые слитки, насчитывается по Росси несколько сотен. А вот банков, выкупающих эти слитки обратно, увы, в разы меньше. Если же Вы будете продавать золото не банку, а перекупщику, то потери Ваши могут составить от 150 до 300 рублей за грамм, а то и больше. На момент написания этих строк, выкупом золотых слитков занимались следующие банки: Сбербанк, Алмаззолотобанк, НОМОС-Банк, Инвестсбербанк, Ланта-Банк. Может быть и больше, но мне об этом, увы, ничего не известно.

Впрочем, малое количество банков, ВЫКУПАЮЩИХ золотые слитки, это еще не самое неприятное в данной форме инвестирования. Самое неприятное заключается в том, что при покупке золотых слитков физические лица обязаны уплатить 18% НДС, причем в случае обратной продажи слитка банку, уплаченный Вами при покупке НДС никто возвращать не будет! Да и сама цена покупки слитка будет очень и очень существенно отличаться от цены продажи того же самого слитка — в пользу банка, разумеется, а не в Вашу пользу.

Добавьте сюда еще комиссию банка, а если Вы решите хранить Ваш слиток не дома, а в банковской ячейке, стоимость этой ячейки и сами можете понять, сколько Вы будете терять на одних этих налогах, комиссиях, спрэдах. Не будем забывать и о том, что чем меньше масса покупаемого Вами слитка, тем выше цена продажи за один грамм. Кроме того, при выкупе у Вас слитка банком, на покупную цену будет влиять и состояние слитка (сильно поцарапанный или как-то еще подпорченный слиток банку Вас вообще может отказаться покупать).

Кстати, начиная с 2000-го года, все банки в обязательном порядке информируют налоговые органы обо всех покупателях золотых слитков. Вы этого не знали? А зря!..

Все перечисленные выше недостатки делают покупку у банков золота в виде золотых слитком — наименее удобным и привлекательным вариантом инвестирования в золото:

• Вы, как физическое лицо, не сможете зачесть НДС при последующей продаже банку слитка, а значит это дополнительные и совершенно неоправданные расходы!
• Если Вы забирали слиток из банка и хранили его дома, при покупке слитка банк проведет его проверку и очень часто стоимость металла может весьма существенно снизить, придравшись к любым царапинам или иным изъянам!
• Чем меньше по размеру покупаемый Вами слиток, тем он окажется для Вас дороже (а покупать сразу килограммовые слитки, увы, по карману далеко не каждому частному инвестору)!
• Плюс к этому, совершенно драконовский банковский спрэд, между ценой покупки и ценой продажи (для килограммовых слитков он может составлять от 18%, а для слитков весом 1 грамм и вовсе взлетает в район 40%), все это приводит нас к вполне естественному выводу, что покупать золото в слитках мы НЕ БУДЕМ!

Впрочем, некоторых из названных выше недостатков можно и избежать, в том случае, если Вы не забираете купленный слиток домой, а оставляете его на ответственное хранение в самом банке. В этом случае НДС Вам платить не придется, а также весьма упрощается и процедура обратной продажи слитка банку (не потребуется экспертизы и не будет придирок к «царапинам»).

Однако, во-первых, при данном раскладе Вам все-таки придется раскошелиться на плату за хранение слитка, а во-вторых, какой смысл покупать слиток и оставлять его в банке, когда с тем же успехом Вы можете просто открыть в этом банке обезличенный металлический счет, никаких золотых слитков вообще не покупая «де факто»?!.

Автор: Анатолий Белоусов
Сайт:
http://financejournal.info/cyberdengi.htm

Впрочем, при грамотном подходе золото может стать не только инструментом для сохранения Ваших денег, но и поможет Вам эти деньги приумножить. Не столь впечатляющими темпами, конечно же, как акции, ПИФы, доверительное управление на FOREX и спекуляция деривативами, но зато с минимальными, равными практически нулю, рисками.

Для того чтобы поспекулировать на золоте, Вам потребуется достаточно крупная сумма начальных вложений (от 100000$ и выше). Да и широкий банковский спред на золото (разница между ценой покупки и ценой продажи), а также спред к цене золота на мировых биржах могут съесть изрядную долю Вашей потенциальной прибыли.

Не будем списывать со счетов и то, что на краткосрочных и среднесрочных отрезках цены на этот благородный металл могут не только расти, но и падать, причем, весьма существенно. Словом, как ни крути, но для спекуляций все-таки выгоднее использовать другие инструменты, гораздо лучше для этих целей приспособленные.

В долгосрочном же плане, как уже было сказано, золото оказывается одной из самых надежных форм инвестиций. Ведь что ни говори, но золото, платина, серебро, палладий -все это ограниченные и не возобновляемые природные ресурсы. А значит, на достаточно длительных отрезках времени, от 10-20 лет, цены на них, с вероятностью близкой к 99,9%, будут только возрастать. Причем сегодня основными потребителями драгоценных металлов являются не только банки и ювелирные мастерские, но также и производители электроники, авиационная и космическая промышленность.

Кроме того, на фоне надвигающегося глобального финансового мирового кризиса, возможного краха доллара, все еще считающегося резервной мировой валютой, безудержного роста цен на нефть и прочие энергоносители, золото снова начинает занимать одно из главных мест в глобальной финансовой системе. Как прогнозируют многие финансовые эксперты, в ближайшие десятилетия стоимость золота по отношению к большинству сегодняшних национальных валют будет стремительно возрастать.

Ни для кого не секрет, что ведущие мировые державы, и США особенно, живут не по средствам и делают огромные долги, чтобы продолжать жить в том же роде и дальше. Известный финансовый аналитик Джон Рубино и американский финансовый эксперт Джеймс Терк весьма убедительно, со всеми необходимыми аргументами и экономическими выкладками, прогнозируют в самом обозримом будущем крах американской валюты, а затем и крах всех прочих основных мировых валют.

В частности, они пишут:

«Стабильность доллара в 1990-х годах объясняется готовностью иностранных инвесторов вкладывать свои доллары назад, в американскую экономику. И до той поры, пока эта готовность сохранится, будет обеспечиваться баланс между спросом на доллары и их предложением и, соответственно, стабильность американской валюты. А что, если иностранцы вдруг передумают и перестанут приобретать американские активы? Что произойдет, если они решат начать продажу своих долгосрочных казначейских обязательств или недвижимости на Манхэттене? По всей вероятности, позиции доллара еще более ослабнут, что заставит иностранных инвесторов искать иные возможности в ином месте. В результате спрос на доллары иссякнет. Короче говоря, налицо все предпосылки для денежного коллапса, и тогда весь мир просто потеряет доверие к доллару в частности и к бумажным деньгам в целом.

Во время такого «бегства от денег» спрос на доллары иссякнет. Мы будем тратить наши наличные сразу же, как только они будут попадать к нам в руки, и цены (в долларовом выражении) подскочат до небес. Мы станем шарахаться от бумажных денег, как от чумы. И мы поголовно возвратимся к единственным деньгам, которые неподвластны никаким потрясениям, являющимся следствием неправильной государственной финансовой политики: к золоту!..»

Так что, начав инвестировать в золото уже сейчас, инвестировать долгосрочно !!!, начав с малого и постепенно увеличивая все больше и больше долю золотых инвестиций в Вашем портфеле, Вы не только сможете весьма недурно заработать на росте стоимости этого металла (для примера: 100 тыс. руб., инвестированные в золото в мае 2005 года, принесли к маю 2006 года своим владельцам около 42 тыс. руб. прибыли!!!), но и обезопасите себя самым надежным из всех мыслимых способов от любых грядущих экономических и финансовых кризисов, потрясений, коллапсов!

Итак, какими же способами может инвестировать в золото обычный российский частный инвестор?

Собственно, вариантов туг не особенно много (покупку ювелирных изделий в качестве инвестиций в золото мы не рассматриваем, так как покупая при таком подходе золото, Вы приобретаете его по цене ювелирного украшения, тогда как продавать Вам его придется по цене обычного золотого лома):

• приобретение через банк металлических золотых слитков. Занятие очень невыгодное и неблагодарное. Отмечу только сразу же, что данную форму вложений в золото я Вам категорически не рекомендую использовать.
• открытие в тех же банках так называемых обезличенных металлических счетов — на первый взгляд, наиболее простой и удобный вариант инвестиций в золото, хотя на практике и он имеет ряд серьезных недостатков.
• покупка у банков золотых инвестиционных и памятных монет.
• приобретение акций золотодобывающих и золотообрабатывающих компаний, а также покупка паев так называемых «tracker-фондов».

Автор: Анатолий Белоусов
Сайт:
http://financejournal.info/cyberdengi.htm

Инвестирование в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости во многом схоже с инвестированием в обычные паевые фонды, о которых мы уже достаточно много.

В чем же отличие ЗПИФНов от традиционных ПИФов?

Если традиционные ПИФы на привлеченные у вкладчиков деньги формируют портфель из ценных бумаг, то клиенты фондов недвижимости вкладываются в конкретный проект строительства.

Закрытыми данные фонды называются потому, что управляющая компания устанавливает определенный срок, в течение которого можно приобрести или продать пай (непосредственно в самой УК). Сейчас некоторые фонды проводят размещение своих паев, которые обращаются на вторичном рынке ценных бумаг. В этом случае стать вкладчиком можно, прибегнув к услугам брокера в любое время.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) появились в 2003 году, после того как Федеральная комиссия по ценным бумагам (ФКЦБ) выпустила положение «О составе структуры закрытых паевых фондов».

Согласно российскому законодательству, управление активами ЗПИФН осуществляет управляющая компания (УК). Инициатором создания ЗПИФН выступает управляющая компания, которая имеет соответствующую лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) на управление активами инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов. Имущество фонда является собственностью владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на правах общей долевой собственности.

УК управляет имуществом ЗПИФН, руководствуясь правилами доверительного управления фондом. В этих правилах содержится вся информация, касающаяся деятельности ЗПИФН: срок существования фонда (не менее одного года и не более 15 лет), направления инвестиций (инвестиционная декларация), права пайщиков, размер вознаграждения управляющей компании, депозитария, регистратора, аудитора, оценщика и т.д.

Автор: Анатолий Белоусов
Сайт:
http://financejournal.info/cyberdengi.htm

Инвестиции в недвижимость вообще не предполагают быстрого получения прибыли. И если вложение средств в покупку квартиры в строящемся доме приносит доход в среднем через 1,5-3 года, то покупка жилья с целью сдачи его в аренду окупит себя в лучшем случае через 10 лет. Эта инвестиционная стратегия рассчитана скорее для сбережения средств от инфляции и регулярного получения наличных.

Доходность таких инвестиций примерно равна доходности банковских вкладах- около 10% годовых. Но, несмотря ни на что в этот сегмент рынка приходит все больше частных инвесторов.

Начну с того, что приобретать жилье в этих целях рациональней всего на вторичном рынке — тогда Вам не придется тратить деньги еще и на ремонт. Наша цель проста — при меньших вложениях получить большую прибыль!

Перед покупкой квартиры необходимо изучить этот сегмент рынка и определить, какое жилье пользуется устойчивым спросом. После этого изучите предложения, имеющиеся на вторичном рынке. Естественно, что в этом случае все зависит от Ваших финансовых возможностей. Правило то же, что и в предыдущей стратегии: массовое жилье пользуется на рынке недвижимости устойчивым спросом и это значит, что арендатора долго искать не придется.

В случае покупки Вами квартиры, относящейся к классу массового жилья — район расположения не имеет большого значения. Как показывает практика, спрос на съемные квартиры существует в любом районе. Но не стоит вкладывать деньги в квартиры в старых домах и покупать квартиру большой площади в отдаленных районах. Самым большим спросом пользуются 1-2-х комнатные квартиры.

При покупке жилой недвижимости пользуйтесь услугами специалистов, то есть агентств недвижимости и риэлторов. Выбирайте агентство, которое давно работает на рынке и имеет хорошую репутацию — именно это позволит Вам избежать проблем.

Ведь самый главный риск- купить жилье, которое прошло через многие руки и имеет явно криминальное прошлое или в котором проживали и до сих пор зарегистрированы несовершеннолетние дети или инвалиды. «Подводных камней» в этом бизнесе хватает с избытком и именно поэтому проверку квартиры на «чистоту» должно осуществлять агентство, с которым Вы заключили договор.

После того, как квартира выбрана, составьте бизнес-план, который должен учитывать Ваши расходы, предполагаемый доход, текущую стоимость недвижимости, сроки окупаемости вложений и т.д. Также необходимо выявить и трезво оценить все предполагаемые риски проекта и разработать комплекс мер по их предупреждению и предотвращению.

В договоре купли-продажи, который Вы подпишете совместно с продавцом квартиры, должно быть полное описание приобретаемой жилплощади, то есть количество комнат, площадь, этаж и т.д. и указана ее стоимость.

В договоре указываются единицы, в которых производится расчет и стоимость квартиры. Цена должна быть фиксированной и в дальнейшем не подлежать изменению. Для составления договора обязательно пригласите опытного юриста.

Когда квартира куплена, неплохо бы начать получать прибыль — квартиру нужно сдать в аренду. Обычные пути для этого: сдавать жилплощадь в аренду самостоятельно, привлечь к этому делу агентство недвижимости и, наконец, через договор доверительного управления.

Итак, что это означает в практическом плане?..

Если Вы решили искать арендатора самостоятельно — то это плохое решение. Чтобы сдавать жилье в аренду на легальных основаниях, Вы должны быть зарегистрированы в качестве предпринимателя без образования юридического лица. Это значит, что Вы должны будете заплатить НДС, единый социальный налог, подоходный налог (от 6% до 15%), налог на имущество (если инвестору принадлежит одна квартира, то он обязан платить лишь налог на доходы физических лиц (13%) и налог на имущество).

Если же Вы не зарегистрированы и не платите налогов, то в этом случае Вы и Ваше имущество совершенно не застрахованы от неприятностей.
Тем, лицам, которые не зарегистрированы в налоговой инспекции и не платят налогов, грозит уголовная ответственность в виде лишения свободы на срок до пяти лет плюс штраф в размере дохода за каждый год просрочки.

Также, если Вы не заключили с арендатором юридически правильного договора о найме жилья, то арендатор, в один отнюдь не прекрасный момент, может отказаться платить арендную плату, возмещать ущерб, нанесенный по его вине Вашей квартире и т.п.

Если Вы обратились в агентство недвижимости с тем, чтобы оно просто подыскало Вам арендатора — этот вариант лучше, но тоже далеко не идеален. В этом случае Вы и арендатор, в присутствии риэлтора подписываете типовой договор, обычно сроком на полгода. Арендатор обязуется по окончании срока действия договора вернуть Вам квартиру в том же виде, аккуратно вносить арендную плату и т.д. По окончании действия договора нужно заключать следующий, но, как правило, отношения арендодателя и арендатора в этот момент переходят на частный уровень, то есть все верят друг другу «на слово». А в частном порядке происходит уже описанное выше.

Автор: Анатолий Белоусов
Сайт:
http://financejournal.info/cyberdengi.htm

Первую стратегию мы рассмотрим в этом уроке.

Перепродажа жилой недвижимости - это самая выгодная стратегия для частного инвестора. Смысл этой стратегии состоит в том, чтобы купить недвижимость на начальной стадии строительства объекта, а затем продать ее, когда строительство будет закончено и цены на квартиры существенно вырастут.

Когда объект находится в нулевом цикле постройки, то есть, заложен только фундамент будущего здания, цена квартир минимальна. В этот период спрос на квартиры в строящемся доме невелик, а предложение — максимально. Чтобы стимулировать спрос, застройщику приходится выставлять будущее жилье на рынок по меньшим, чем у конкурентов, ценам.

Оптимальным решением будет инвестирование именно на этом этапе (несмотря на повышенные риски, игра стоит свеч!..).

Когда начинается возведение этажей здания, цены резко возрастают. Благодаря рекламе, о строящемся здании знают уже многие потенциальные покупатели — количество свободных квартир уменьшается.

И, наконец, когда дом сдан в эксплуатацию, цены достигают своего пика, потому что недвижимость переходит на вторичный рынок.

Нужно заметить, что на нынешнем этапе развития рынка, более всего оправдывают себя инвестиции в массовое жилье. Это происходит оттого, что строительство панельных домов осуществляется гораздо быстрее, чем строительство элитной недвижимости — то есть, вложенные деньги быстрее приносят прибыль. Кроме того, на данном сегменте рынка недвижимости спрос все еще превышает предложение.

Чтобы выгодно инвестировать в недвижимость, Вам нужно тщательно изучить существующие на рынке предложения. Имейте в виду, что информация, которая находится в свободном доступе, не всегда достоверна. Ищите альтернативные источники информации! Стоимость рекламы на телевидении, радио и прессе уже заложена в цену будущей недвижимости.

Самым надежным вложением средств является покупка недвижимости в домах, которые входят в проекты комплексной квартальной застройки. Ведь чем больше присутствующих на рынке квартир, тем ниже цены на них. Кроме того, за крупными городскими проектами всегда пристально наблюдают соответствующие контролирующие органы, что обеспечивает дополнительную безопасность для инвестора.

Очень важна информация о районе, на территории которого располагается интересующая Вас новостройка, поскольку на продажную стоимость жилья влияет не только общая площадь квартиры и этаж, на котором она находится. Большое значение имеют такие факторы, как социальная и экологическая безопасность, удаленность от центра города, наличие торговых центров и развлекательных заведений, удаленность от остановок общественного транспорта.

Не стоит вкладывать свои деньги в разрекламированные проекты. Такие дома и жилые комплексы, как правило, располагаются в центральных районах и рассчитаны на вполне определенную целевую группу потребителей, а это значит, что цены завышены изначально. Этакая наценка «за понты».

Обязательно наведите справки о застройщиках выбранных Вами объектов! Узнайте, давно ли они работают на рынке недвижимости, сколько домов построили на данный момент, были ли у них судебные тяжбы и т.д. Посетите их офис и изучите всю документацию по строящемуся объекту. Будет правильным привлечь к изучению документов и составлению договора юриста.

Если Вы уже остановили свой выбор на конкретной квартире, высчитайте разницу между ценой квадратного метра в новостройке и таких же квартирах, но на вторичном рынке -разница должна составить не менее 15%.

Обязательно составьте бизнес-план, который должен учитывать Ваши расходы, предполагаемый доход, текущую стоимость недвижимости, сроки окончания строительства и т.д. Также необходимо выявить и трезво оценить все предполагаемые риски проекта и разработать комплекс мер по их предупреждению и предотвращению.

На момент подписания договора, строительство недвижимости, которую Вы покупаете, еще не завершено и, поэтому, договаривающимися сторонами выступают не продавец и покупатель, а правообладатель (девелопер, риэлтор и т.д.) и правоприобретатель (Вы).

В договоре обязательно присутствует полное описание приобретаемой Вами недвижимости: дом, в котором расположена квартира, количество комнат, площадь, этаж и т.д. Также должен быть упомянут инвестиционный контракт и документы, подтверждающие переход прав. Указываются единицы, в которых производится расчет и стоимость квартиры без НДС. Цена должна быть фиксированной и в дальнейшем не подлежать перерасчету.

Вам выдаются платежные документы с указанием расчетного счета, на который Вы будете осуществлять платежи. В договоре четко прописывается, кто будет оформлять квартиру в собственность, когда именно и каким образом. Если Вы хотите получить возможность перепродать (переуступить права) недвижимость до сдачи дома и оформления.

Повторю еще раз — присутствие опытного юриста никогда не будет лишним, всегда существует возможность, что Вы чего-то упустили из вида. Юрист обязательно укажет на сомнительные пункты договора и возможно спасет Вас от убытков и неприятностей.

После заключения договора и внесения оговоренной суммы Вам придется ждать окончания строительства. Современные дома строят порядка 1,5-2-х лет. Но это не значит, что Вы в течение этого времени должны сидеть, сложа руки! Изучайте рынок, чтобы всегда быть в курсе текущей стоимости жилья, следите за ходом строительства.

Наконец строительство завершилось, дом сдан Госкомиссии, оформлены права собственности. Пора получать заложенную прибыль, то есть, продавать квартиру.

Самым оптимальным решением будет доверить эту сложную операцию профессионалам — обратиться в агентство недвижимости, то есть, к риэлторам.

В этом случае Вы получите возможность совершить продажу в гораздо меньшие сроки, чем, если бы Вы занялись этим сами.

Почему?

Да потому что риэлтор уже имеет опыт продаж недвижимости, а агентство предоставит Вам правовую и финансовую защиту в лице своих юристов. Кроме того, только агентство может обеспечить продаваемому жилью эффективную рекламу.

При грамотном и взвешенном вложении средств в недвижимость появляется возможность получения высоких текущих доходов. К тому же, даже если цены на рынке упали до критических пределов, то, несмотря на это, недвижимость все равно никуда не денется. Спад рынка можно переждать и в итоге получить запланированную прибыль.

Минусы таких инвестиций очевидны: для выхода на рынок недвижимости требуется довольно большой стартовый капитал, а поскольку инвестиции в этот рынок изначально и очевидно относятся к долгосрочным, получение прибыли может занять достаточно долгое время.

Кроме того, существуют следующие риски: административные — связанные с изменениями законодательства; юридические — из-за ошибок, которые допускают инвесторы в оформлении договоров; риски, возникающие из-за неверных прогнозов, относительно ситуации на рынке недвижимости и т.д.

Многих из них, к счастью, можно избежать: использовать страховые программы, разделение рисков между участниками сделки, фиксирование в договорах системы компенсаций.

Эрик Найман

Последние две тысячи лет темпы роста населения и ВВП планеты шли в одном тренде – вместе рост укорялся или замедлялся. На пике около 1970-го года темпы прироста численности населения мира составляли максимальные в истории 2% в год. Одновременно фиксировался максимальный прирост ВВП планеты в районе 6%. Затем началось демографическое торможение при одновременном спаде темпов роста мировой экономики. Его можно объяснять также отсутствием прорывных технологий, нефтяными кризисами и т.д. Но корреляция была налицо.

Надежда на постоянный быстрый рост численности населения и экономики подстегивала правительства развитых стран наращивать долги – ведь в будущем будет больше налогоплательщиков и они с легкостью вернут все долги, да еще и с процентами. Однако приблизительно в 1990-м году корреляция была нарушена – темпы роста численности населения Земли продолжили сокращаться, снизившись до современных 1.2% годовых (как до 1950 года, когда мировая экономика росла лишь на 2-3% в год, а не на 4-6% как сейчас).

Почему же с 1990 года мировой ВВП вновь начал ускоряться? Неужели произошла технологическая революция? Интернет и компьютеры конечно же очень много нам дали. Но скорее всего, реальный экономический рост еще в 1980-м году подменили кредитной моделью. Именно поэтому приблизительно с этого времени произошло увеличение долговой нагрузки на государственные бюджеты, корпорации и домохозяйства.

Среднегодовые темпы прироста населения планеты и реального мирового ВВП

На примере Украины, России, Беларуси, а также Японии, ярко видно одновременное торможение экономики и ухудшение демографической ситуации. В Украине демография одна из самых плохих в мире. Здесь она быстро и стабильно ухудшается. Это неизбежно окажет долгосрочное негативное воздействие на рынки потребительских товаров, рабочей силы и недвижимости, а также провоцирует увеличение налоговой нагрузки на работающих и бизнес.

В апрельском прогнозе МВФ оценки роста численности населения были понижены из-за негативного демографического воздействия кризиса на рождаемость и ухудшение ситуации в здравоохранении.

Так что добиться ускорения численности населения планеты сложнее, нежели пережить его новое замедление. Поэтому население Земли в ближайшем будущем может оказаться еще меньше чем даже ожидает МВФ. А это означает меньше потребителей и рабочей силы. Впрочем, при текущей высокой безработице нехватка рабочих рук планете не грозит. Нужно только научиться жить в условиях большого числа пенсионеров.

К 2050 году ожидается появление в Африке еще порядка 1 млрд.чел., а в Индии и Пакистане около 0.6 млрд.чел. Только эти два региона обеспечат дополнительно около 70% прироста численности планеты за эти годы. Для Украины это важные регионы продажи продукции сельского хозяйства – новых людей нужно будет накормить.

И хотя в Китае население уже почти не растет, а на первое место по численности населения скоро выйдет Индия, процессс урбанизации (переселения сельских жителей в города) будет поддерживать высокий уровень прироста рабочей силы в промышленном секторе, а значит и высокие темпы роста экономики Китая.

Если экономика Китая будет расти темпами, которые от них все ожидают, самым впечатляющим будет скачок количества китайцев среднего классса. Что они будут потреблять? – автомобили, путешествия, гаджеты, более дорогую еду и одежду и т.п.

Есть ли угроза третьей мировой войны или очень крупного регионального конфликта? – к сожалению да.

Риски войны возникают там, где существует:

• давление растущего населения;
• ожесточенная борьба за ресурсы;
• религиозные разногласия.

Демографическое давление максимально в Юго-Восточной Азии и Африке, и там же существует физическая нехватка воды и продуктов питания.

GMO Commodity Index

Наиболее яркие религиозные конфликты могут возникнуть на стыке мусульманства и других религий – это в первую очередь регион Северной Африки, Ближнего и Среднего Востока.

Демографическая ситуация быстрого роста народонаселения на границах в первую очередь мусульманских стран подталкивает к возможным конфликтам в Африке и на Ближнем и Среднем Востоке. И здесь же мы видим физическую нехватку воды. Странами с повышенным риском остаются Северная Корея и Таиланд.

Альтернативный взгляд на угрозу войны нам дает динамика цен сырьевых товаров. Оба предыдущих пика цен завершались мировыми войнами – Первой мировой и Второй мировой. Сейчас рынки еще не достигли «военных» уровней, но уже опасно близки.
Война за дефицитные ресурсы в условиях быстрого роста населения – наиболее типичный путь решения человеческих проблем.

Эрик Найман
Управляющий партнер «Капитал Таймс»